2013-01-26 星期六 农历腊月十五

山东曹县的另类城镇化样本

2014-03-02 15:57:16  来源:中国产经新闻网 整理:中国行业报协会

  农民进城购房每平米补贴100元

  山东曹县的另类城镇化样本
  

  本报记者 张萧然报道

  策划 本报产研中心 李素均

  近期被舆论热炒的“公务员被摊派卖房”闹剧暂且告一个段落,可一波未平一波又起。据《中国产经新闻》记者调查发现,在网上流传的由中共曹县县委、曹县人民政府于2012年印发执行至2015年的《关于鼓励全县农村居民和外来人口进城就业创业的实施意见》即“曹发〔2012〕20号文”赫然有这样一项规定:所有曹县城市规划区以外的农村居民及外来人口,凡在城市规划区购买首套商品房,给予每平方米100元的补贴;购买商品房一次性付款的,按总房款的5%给予奖励。

  在业内人士看来,这无疑具有“挂羊头卖狗肉”之嫌。名义上是为了鼓励全县农村居民和外来人口进城就业创业,但对于获得补贴的购房者并没有任何限定,凭着商品房买卖合同、购房发票、身份证明、契税完税证明即可得到补贴,根本不需要任何在当地就业创业的证明。“鼓励就业创业只是招牌,说白了,根子上还是为了托楼市。”

  这似乎从另一个角度说明,在中国某些地区以基础设施和房地产投资为驱动拉动地方经济增长的模式依然盛行,而在这些地方政府官员的头脑中根深蒂固的仍是房地产先行的城镇化思路,要真正落实国务院总理李克强提出的以人为核心的城镇化道路仍是任重而道远。

  “挂羊头卖狗肉”

  近期,一篇题为《山东C县城镇化故事:新房过剩公务员被摊派卖房》的报道成为了舆论关注的焦点,随即山东省曹县人民政府新闻办官方回应称:经县委宣传部、县纪委、县房管局联合调查,所有县直机关均未收到摊派卖房任务,未发现政府部门或乡镇府摊派公务员卖房的情况,更不存在“500元买名额”一说。

  接着有媒体宣称,C县是否是曹县已不重要,并曝光了“曹发20号文”。《中国产经新闻》记者发现,在这份名为《关于鼓励全县农村居民和外来人口进城就业创业的实施意见》(以下简称实施意见)中,不仅给县直责任单位和乡镇确定了推进农村居民进城购房居住和就业创业指标,而且对在城市规划区购买首套经政府批准建设的住宅房和首套商品房分别给予税费和财政补贴等优惠政策。

  实施意见规定:“凡在城市规划区购买首套经政府批准建设的住宅房,面积90平方米以下(含90平方米)的,全额奖励房屋交易契税(先征后返);90平方米以上144平方米以下(含144平方米)的,奖励80%房屋交易契税;144平方米以上的,奖励50%房屋交易契税。购买首套商业门市、店面,房屋交易契税全部按照50%进行奖励。”

  “在城市规划区购买首套商品房,需办理购房按揭贷款的,由有关部门协助办理按揭贷款,并按照100元/平方米给予奖励;购买商品房一次性付款的,按总房款的5%给予奖励。”

  为鼓励农民和外来人口进城就业创业,地方政府给予他们在就业创业过程中所必备的配套设施一定的税费优惠似乎无可厚非,甚至是一件利民减负的好事,但奇怪的是,该文件对于享受税收、取得补贴的人员没有任何限制,只要是购房者即可得到补贴。

  实施意见指出:“上述鼓励政策执行期限自公布之日至2015年12月31日,购房时间以商品房买卖合同备案时间为准,由购房人凭商品房买卖合同、购房发票、身份证明、契税完税证明,到中央华府营销中心农村居民和外来人口办公室办理。”

  2月24日,《中国产经新闻》记者拨打了曹县某个楼盘的售楼电话,接电话的售楼人员表示,政府补贴不需要提供工商营业执照、就业等证明,只需要提供一个银行卡号,到时候政府就会把补贴的钱直接打进你卡里。她还鼓励记者抓紧购买,说是机会难得,现在购房不仅享有政府补贴、税费优惠,还有本楼盘所提供的丰厚大礼包。

  曹县购房补贴并非空穴来风。据曹县官方发布的消息显示,2013年初,曹县县委县政府举办了外来人口和农村居民进城就业创业政策兑现大会,187户农村居民和外来人员分别领到7000至15000元不等的进城购房补贴奖金,总额估算下来大致有200万元以上。

  无条件对购房者给予财政补贴,曹县并非首例。早在2008年,为了支撑当地房地产业的发展,西安曾出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》,该意见对购房户按购房款总额,分三个等级给予一定比例的财政补贴。该政策被曝光后随即引发了当时舆论的热议。

  有评论员发表评论文章表示,政府擅自对房地产交易行为实行“行政补贴”,是对房地产市场秩序的严重干预,破坏了自由竞争、平等公平的市场经济规律;政府对特定时间段的购房者实行财政补贴,破坏公平,对其市民和其他行业的企业不公平,容易容易催生市民对政府政策的不满及对政府公信力的怀疑。

  最引起广大民众共鸣的还是财政补贴支出的合法性:个别城市的政府一下子拿出巨额的财政收入专门激活楼市,在没有得到相关级别人大会议的审议之前,涉嫌浪费纳税人的钱财,滥用行政权力。

  在业内人士看来,曹县的做法不仅应该受到与西安购房补贴政策同样的质疑,而且更有“挂羊头卖狗肉”之嫌。来一个地方就业创业一定需要购房,但并非所有的购房者都是为了就业创业或者有就业创业的能力。如果不能解决农民的就业问题,一股脑儿把他们“诱惑”到城里干什么?

  政府投资为当地企业家建豪宅

  如果我们把上述实施意见还原至曹县的县域经济发展历程以及整个时代的大背景下,或许能给予更确切的解读。

  曹县是山东省首批20个省管县之一,属于山东的欠发达县,总面积1969平方公里,拥有耕地197万亩,辖5个街道、17个镇、5个乡和一个省级经济技术开发区,总人口约160万。2013年GDP初步估算为254亿元,同比增长13.3%;城镇居民人均可支配收入达到17580元,同比增长13%;农民人均纯收入达到9242元,同比增长14.5%。

  顺应时代潮流,曹县近年提出把城镇化作为提升经济提速发展的助推器,坚持城镇化先行,以城镇化带动工业化和农业化。曹发〔2012〕20号文就确立一个堪称远大的目标:“确保每年进城4万人,第三产业比重每年提高2.5个百分点,到2016年三次产业比调整到8.1:54.8:37.1县城建成区面积达到65平方公里,可容纳50万人居住,城镇人口达到80万人,城镇化率达到50%,基本建成菏泽市第二大城市,达到中等城市规模。”

  为此,曹县先后完成了《曹县城市总体规划》、《曹县城区控制性详细规划》和《全县村镇体系规划》修编。根据该规划,曹县提出九大百亿产业园区建设规划,并确立了四季河公园、环岛公园等一批城建重点工程。城区规划面积由原本确定的35平方公里扩大至100平方公里。

  一个以基础设施、重点项目投资为驱动的城镇化之路轰轰烈烈地展开了。可令人沮丧的是,马车刚刚上路,动力却开始不足。在2011年财政收支相抵、甚至还结余5万元、累计净结余115万元的曹县,到了2012年财政收支却开始倾斜。曹县人大财经委发布的2012年上半年财政预算执行情况显示,该年度上半年全县地方财政收入仅7.8261亿元,全县公共预算财政支出却高达18.6744亿元。

  在2012年10月份,《关于鼓励全县农村居民和外来人口进城就业创业的实施意见》即“曹发〔2012〕20号文”得以发布并开始实施。在土地财政为地方政府主要财政来源的当下、在财政吃紧的当口,曹县政府发布购房补贴的激励政策,不免让人对两项政策背后的关联产生联想。

  在政府大兴土木的同时,以民资为主力的房地产投资也迅速进入了大跃进时期。《中国产经新闻》记者在曹县走访期间,发现已建、在建的楼盘多达30多个,在建项目建筑面积保守数字也在近500万平方米。据不完全统计,若以上房地产项目全部开发完毕,可容纳超过5万户居民,而曹县城区的人口仅20万人左右。

  其中不乏大型综合性社区、别墅和豪宅,甚至还有当地政府投资兴建的。比如名仕苑项目,据悉,该项目是曹县县委县政府为奖励那些为曹县发展做出突出贡献的企业家而投资8000万元兴建的一处高档社区。名仕苑项目位于曹县北部新城核心区,占地100亩,总建筑面积5.67万平方米,规划建设双联住宅56套,叠排房28套,复式36套,共计120套。

  在名仕苑对面路西则是左岸绿洲,项目总规划建筑面积约10万平方米,规划建设别墅、情景花园洋房、小高层,项目配有社区幼儿园、社区会所及西班牙风情商业街。

  虽然曹县人民政府新闻办近日官方回应称,2013年曹县房屋销售达到6506套,是全市销量最多的县区,根本不存在剩余房屋难消化的现象。但据记者调查,情形或许并非如此乐观,这从当地楼盘推出的优惠活动中可以管中窥豹。

  当地一栋洋房打出的广告为“首付4.8万·农民进城直减6.6万”;阳光城市宣称,“零租金、零费用,阳光城市商业内街现房招租!”;新都·帝景花园表示,“0首付,低总价,一口价17.8万元/套起”;鑫诚国际广场打出,“2万元新房买回家,享受政府补贴,0利润特价房,周末购房大礼包,介绍客户成交,特享千元购物卡”,“5.6米层高,买一层送一层,买房送卧室,买2室得3室,买3室得4室”等。

  在这些铺天盖地的楼盘广告中,商铺0租金、0首付或者低首付、新房免费供暖、享受政府补贴成为了曹县房地产商揽客的主要招数。记者在曹县随机采访到的市民却普遍表示曹县的房子并不好卖,严重供大于求。

  房地产销售的背后虽然有政府巨资推动,但卖地收入显然并没有缓解政府巨额投资带来的财政支出压力,种种迹象显示,2013年曹县财政收支情况进一步恶化。据悉,2013年曹县政府仅固定资产投资就高达100亿元,同比增长22%。而曹县第十六届人民代表大会第三次会议发布的数据显示,该地区的生产总值预计为254亿元,公共财政预算收入为18.3亿元。

  这就像进入了一个恶性循环,大规模投资导致财政吃紧,为缓解此压力,政府开始主打房地产牌。土地出让金虽然能为政府带来一定的收入,但这种模式却是难以持续的,而且远远难以填补地方政府由于巨额投资所形成的债务黑洞。尤其是当房地产供大于求时,更会加剧这种模式的风险。

  有媒体统计,李克强在过去的45个月曾6次强调城镇化,但其核心是人的城镇化。“推进城镇化,核心是人的城镇化,关键是提高城镇化质量,目的是造福百姓和富裕农民。要走集约、节能、生态的新路子,着力提高内在承载力,不能人为‘造城’,要实现产业发展和城镇建设融合,让农民工逐步融入城镇。”

  走以人为核心的城镇化之路,而不是“造城”、房地产化的城镇化之路,这是本届政府在大力发展城镇化过程中最鲜明的主张。而温州、鄂尔多斯房地产泡沫的破灭也无不在表明,依赖房地产来拉动地方经济的道路是难以为继的。

  有分析人士表示,曹县是山东省人口大县,若城镇化能够有序推进,从农村进入城市的人口将有效消化当前的市场存量,但怕的就是地方政府在城镇化过程中搞一刀切、大跃进、人为地赶民进城甚至诱民进城。城镇化并非仅仅是城镇化率的提高,其最终目标还是为了实现居民的安居乐业,只有先解决农民进城后的就业问题,城镇化率的提升才会成为水到渠成之事。

http://www.cien.com.cn/html/Home/report/14022446-1.htm

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