2013-01-26 星期六 农历腊月十五

重庆房价未来尚存诸多变数

2017-04-18 18:39:39  来源:中国产经新闻 整理:中国行业报协会

                            重庆房价异动始末                          

        中国产经新闻 青晰度


    一直以房价最为健康著称的山城重庆,自去年开始正经历一场涨价风暴,而这场风暴逐步演变成一个多方博弈。
  随着重庆官方一系列紧急调控措施的出台,再加上2017年楼市开局的惨淡、年房贷利率现首轮收紧、央行的加息、房产税再次提上日程等诸多因素,重庆房价暂时趋于稳定。
  有观察人士指出,十年前的一批炒房客在重庆不得不割肉走人,十年后的今日,似曾相识的一幕再次上演,有人认为重庆这场在很多炒房客眼里的盛宴不过是一场镜花水月。但也有人士指出,这次不同以往,就重庆三月份拿地价格而言,土地价格屡创新高。
  重庆房价突现异动
  “事实上,重庆房价真正意义上的涨价最早源于2016年9月”,一要求隐去姓名的知名中介公司负责人告诉《中国产经新闻·青晰度》栏目记者,该中介公司负责人见证了此次重庆楼市的疯狂。
  该负责人告诉记者,2016年9月之前是重庆楼市最为惨淡的日子,特别是五六月份,房子根本卖不出去,其中很多中介机构还解聘了很多人员,直到9月初,突然来了一批外地的客人,这批客人首选的是江景房,以重庆的金融中心和江北嘴为目标,这一批外地顾客的到来,给重庆原本平静的楼市带来一场风波,部分房源被卖一空,随着买房客和成交量的不断增多,中介开始提价。
  该负责人告诉《青晰度》(ID :youthclear)记者,第一批来的顾客买的房源是最优质的也是最便宜的,随着2016年十一黄金周的到来,重庆房地产掀起了数十年来的涨价潮,来自全国各地的炒房客蜂拥而至,该负责人称,那时疯狂的场面无法用语言来形容,很多楼盘开盘前一晚便被抢售一空,随后开发商和中介都开始坐地起价。
  其中一资深房地产中介人士告诉记者,那段时间重庆的房地产中介是最忙的时候,业务员每天接200多个买房和咨询的电话,有的顾客甚至把钱打给中介人员,让中介人员直接代其购买。
  该人士告诉《青晰度》记者,大多数炒房客来自于上海,其次是深圳和北京,这些人一掷千金,一买就是一层楼。
  该人士透露,那段时间中介一个月相当于全年的销售,很快中介手中的房源开始紧张,一知名房企的物业经理告诉记者,高峰期一个上午就有七八家中介过来借钥匙看房。
  除了中介,开发商也开始蠢蠢欲动,一要求匿名的开发商告诉《青晰度》记者,业内最典型的是其中一开发商开发的楼盘准备开盘,由于楼盘的地理位置和户型都还不错,最初内部定价为每平米九千,但是随着两波涨价潮,开发商在开盘前夜将价格提高到了每平米一万三千元,随后连开发商也没有想到的是,上海一财团全部买下,经洽谈后开发商将价格提高到了每平米一万八千元,随后被一次性买光,在卖完以后,开发商开始后悔了,认为价格卖得有点低。
  重庆房价的异动,引得全国各地的炒房客纷纷打飞的到重庆买房,前述中介机构负责人告诉记者,外地人来重庆买房主要集中在江北嘴、滨江路和南滨路,多以江景房为主。《中国产经新闻》记者走访多个楼盘和中介发现,很多地方出现一房难求的状态。
  而此前很多卖房的业主也开始摇摆不定,重庆一知名中介机构的销售员告诉记者,卖房的客户也经常变卦,之前很多客户在中介机构挂了一年多都没卖出去,现在房价飙涨,客户也开始动摇,他告诉记者,在他手上的客户,一个月一套小户型刚需房就净挣20多万。之前卖房的客户也是一天一个价格,其中有客户早上已经和买主谈好了,然后下午就变卦了,要求追加五万元,有的甚至要价更高。
  官方紧急采取措施
  重庆房价的异动,以及各地炒房客的到来,引起了重庆官方的注意。此后,重庆官方发布稳定房价预期的3条措施,即保持土地有效供给,加大购地审查力度,防止囤地、炒地等,严格执行商品房预售备案,严打哄抬房价等违法行为,继续做好房产税试点等。
  此后重庆七天两度收紧楼市政策,2017年1月7日重庆发布收紧房地产预售,对于定价不合理以及调整预售价格,如果理由不充分不予以办理变更备案后,同月13日,重庆再度加码房地产税收缴,重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的首套及以上的普通住房需要缴纳房产税。
  在前述调控政策出台不到1个月,2017年2月初,重庆市国土房管局官网发布一则《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑抵押登记的通知》,该《通知》要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记,做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作,规范房企的商品房预售及抵押融资。重庆官方再出楼市调控政策,即抵押房产不得预售,预售房不得抵押,这也意味着重庆官方在楼市调控方面再度加码。
  前述中介负责人告诉《青晰度》记者,由于重庆政府的调控政策,房价每次都是每平米一两千的涨价,每次涨幅不大,从2016年9月初以来,根据时间线已经涨了数次,分别为十一黄金周,元旦,主要集中在节假日周期。
  不过并非重庆所有的房价都在上涨,一中介人士告诉记者,炒房团有一个特点,就是喜欢江景房,基本临江能看江的房都已经被一抢而空,《青晰度》记者调查发现,其中涨幅最多的就是北滨路,素有重庆陆家嘴(23.320, 0.01, 0.04%)之称的金融中心等地方。
  重庆官方曾经点名:“重点对江北区保利观澜、紫御江山、融景城、御龙天峰,两江新区国博城、首地江山赋,渝北区鲁能中央公馆、金茂国际生态新城等8个项目进行重点关注,加强执法巡查”。《青晰度》记者发现,上述项目均位于北区,分别属于寸滩-溉澜溪板块、北滨路板块、悦来板块和中央公园板块。而这些板块的共同点是,拥有江景、学区等优势资源,吸引较多投机资本进入,成为炒房客的主战区,但前期涨幅已经很大,目前价格已经处于高位。
  未来变数尚存
  值得关注的是,重庆房价异动刚好处于重庆市相关领导变更交接期,网上流传原任市长对新任市长交代,重庆房价必定在五年内翻番等消息。
  重庆市委一接近高层的人士对《青晰度》记者表示,对于网上的言论,重庆官方也有注意,重庆官方也不便出面解释,不过该人士透露,确实是有这么一回事,是在一次民主生活会上,但不知怎么就流传出去了,以至于后来被网民传为前述的交待。
  重庆市政府一研究人员对记者表示,在中央“防风险、挤泡沫”以及“房子是用来住的,不是用来炒的”的主旋律下,全国多个热点城市密集出台调控措施,这预示着我国房地产市场将告别疯狂时代,逐步回归理性,也体现了中央的决心。重庆作为西部发展中心,尽管多数人认为重庆房价是处于“价值洼地”,但政府绝对不会允许房价再现异动。
  重庆市政府一接近张国清的官员告诉记者,重庆市委常委、副书记、重庆市人民政府市长张国清是一位非常务实的官员,未来的政策及重心是发展实体经济。该官员透露,从张国清的履历以及重庆军工企业优势来看,未来军民深度融合发展将更多地在重庆落地,完全符合国家战略。
  有一个值得注意的现象是,2017年3月,重庆多宗土地摘牌价创出新高,土地市场再度升温,随着新城控股(16.200, 0.52, 3.32%)首钢等地产企业入渝,居住用地价格首次破万,根据数据显示,单周成交量突破90万方,高价走量,市场均价迎来短期最高峰值。
  重庆一开发商给《青晰度》记者算了一笔账,以前述被官方曾点名的中央公园来说,最近一块土地拍卖下来的每平方米土地价格为9000元左右,仅仅土地价格,加上建筑成本,每平方米大概为6500元左右,那么就到了将近17000元每平方米,再加上资金成本,按照10%计算就达18000多元,这是开发商的成本,如果出售,开发商至少得保证15%的利润,那么商品房每平方米最低要卖到22000元之上,开发商才有钱赚。
  一边是监管政策和货币的不断收紧,一边是地价的水涨船高,还有来自市场资金的博弈,重重因素叠加,给重庆房价以及未来蒙上了一层阴影。
  有分析人士就重庆土地供应、市场需求、地缘政治、人口流动、收入刚需以及公租房体量等全方面的因素来进行分析,认为重庆房价未来上升空间有限。
  但也有分析人士指出,最终价格都是由市场决定,就目前而言,重庆房价未来尚存诸多变数。                                (记者秦湘尧 实习生 唐琴)

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