2013-01-26 星期六 农历腊月十五

国土部封杀重大工程用地“零地价”

2012-11-09 13:41:49  来源:中国房地产报 整理:中国行业报协会

  国土资源部(以下简称“国土部”)此次监察的焦点锁定在重大工程违法违规用地上。

  日前,国土部召开会议,对 8个督察组在 16省市违法违规用地的督察情况进行汇总。会上国土部明确强调,明年开始将终止带有给违规用地“补票”性质的“ 6·30”政策,中央、省级重点工程项目的违规用地不再拥有“豁免权”。

  这一举措正式打响了国土部监察重大工程违法违规用地的“第一枪”,随即,记者从国土部独家获悉,提高重大工程用地价格将成为国土部打击重大工程违法违规用地的“第二枪”。

  今年年初,国土部在一份文件中规定,2012年 6月 30日前,违法用地已经整改查处并且办理了农用地转用审批手续,或已拆除复耕到位,消除违法状态,所涉及的耕地面积不计入所在地政府的违法占用耕地面积比例。这一政策在国土系统内被简称为“6·30”政策,相当于为地方政府“先上车后补票”提供了一个机会。

  对此,业内人士表示,土地财政和地方经济的发展,让有的地方政府对土地资源支配权的重视程度超过对土地管理的重视程度。二者一旦不能协调,往往会选择前者。重大工程项目因为时间紧、建设周期长、用地类别多、涉及范围广、用地报批工作难度大等客观原因,“未报即用”现象越来越多,甚至有地方把重大工程项目视为规避土地制度约束的挡箭牌。本应是依法依规、依法行政模范的相关部门,在用地上却带头违法违规,既损害了资源,也损害了政府公信力。此次终止“ 6·30”政策,或可让土地使用真正形成局部利益服从全局利益、个人意志服从客观规律的态势。

  重大工程用地价格将提升

  此前,国土部部长徐绍史在主持召开部长办公会上曾表示,今年四季度将迎来大型基础工程用地大量“上马”。业内人士分析,四季度较强的重大工程用地需求将迎来国土部对重大工程违法违规用地监察的高峰。

  事实上,土地管理并不缺乏制度约束。到目前,相关法律法规已经出台了十余部,还颁布实施了 3次全国土地利用总体规划纲要,建立了基本农田保护制度。但是,一系列严格的土地管理制度仍未从根本上遏制违法违规用地现象。在一些领域,重大工程项目俨然成了违法用地的“特区”,个中原因值得深究。

  “地方政府招商引资压力、民生工作任务已超出想象。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示,重大工程背后往往情况复杂,重大工程用地性质多数与房地产用地性质不同,属于半公益性质,有的甚至是零地价出让,给地方政府的土地财政收入带来很大压力。

  因此国土部一直对重大工程用地从土地利用总体规划修编、制度安排等各方面给予“照顾”,“相对于房地产用地的高补偿标准,产业用地补偿标准向来非常低,甚至多是零地价出让。”国土部法律中心一位官员透露。

  然而,“由于用地补偿标准低廉,加上地方政府有纵容嫌疑的‘先上车后补票’运动,在有些地方,许多重大工程项目异化成了圈地游戏,造成了大量土地闲置。”业内人士表示,近 3年的土地执法检查数据表明,这一现象非常严重。

  尽管今年 4月份国土部联合铁道部、水利部等六部委严厉打击重大工程违法违规用地,但根据此前公布的数据来看,2012年上半年全国依然发现违法用地行为 2.9万件,涉土地面积 17 .7万亩,其中 40%的违法用地来自于重大工程违法用地。

  “所以此次国土部除了取消‘ 6·30’政策外,还想通过经济手段来抑制重大工程违法违规用地,主要改革方向就是提高重大工程用地价格,比如铁路、公路补偿安置补助费用将是耕地被征收前 3年平均年产值的 30倍,水利征地土地补偿费和安置补助费之和将是该耕地被征收前 3年平均年产值的 16倍,再加上未来可能将在补偿安置中加进去的土地补偿费用,农民将充分享有土地的增值收益。如果某些重大工程部门暂时没有足够的现金流,可以采取土地入股的形式让农民分享土地补偿费用和土地增值收益。”国土部执法监察局有关负责人告诉记者,重大工程违法违规用地只有采取“经济手段”才能杜绝。

  从根源杜绝地方“抢食”

  面对重点工程违法用地,各地根据市、县政府在用地过程中的履职情况给予区别对待的政策已成为“行业”潜规则,但此次国土部将中央、省级重点工程项目的违规用地纳入地方政府土地违法违规总量之中,使其不再拥有“豁免权”。

  然而,一些业内人士认为,这样依然难以从根本上杜绝重大工程用地违法违规的现象,要想彻底解决此种现象,除了让农民拥有土地产权意识外,必须从根源上杜绝地方政府各自“抢饭吃”的局面。

  “由于国家层面并没有对各地方经济的发展做出具体的规划,各地方政府也都只围绕着自己的发展领域拼命追求 GDP,很少顾及其他省份,比如 A省刚刚建立了机场项目,尚未补办用地手续,而 B省要大力发展高铁路线,马上动工建设高铁路线,最后造成了 A省很多航线被停,而最典型的案例就是成渝航线。这件事地方政府有一定的责任,但国家是不是应该制定一个全面而详细的宏观经济规划呢?”前述国土部法律中心官员对记者表示。

  虽然由国土部和国家发改委牵头,财政部、环境保护部、住房和城乡建设部等 28家部门、单位共同参与制定的《全国国土规划纲要》即将面世,从理论上说可以合理利用国土资源、均衡开发国土空间、整治国土生态环境、保障国土安全以及改善宏观调控,但依然没有从根源上改变各省份“各吃各饭”的情况。

  “只有制订合理的国土规划、经济规划才能从根源上杜绝重大工程违法违规用地,因为地方政府 GDP压力、重大工程成本上升压力正不断攀升,只有慢慢地调节现有的经济结构,才能彻底杜绝此种现象再次出现。”上述国土部法律中心官员建议。

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