2013-01-26 星期六 农历腊月十五

上海供地放量 单幅挂牌价超54亿

2012-11-06 13:17:42  来源:每日经济新闻 整理:中国行业报协会

  随着上海10月份土地出让收入创出168.33亿元的年度新高,之前一向低迷的土地市场一下子活跃起来。

  据媒体统计,11月2日,上海挂牌出让的“徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块”(地块公告号201218301)等四幅地块总的起始价高达57亿元,其中,上述地块公告号为201218301的这幅地块面积最大,起始价也高达54.31亿元。中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,这个价格已经破了上海今年以来土地出让起始价的最高纪录。

  薛建雄透露,除上述四幅地块外,上海近期还会有大量的优质高总价地块入市。但是,上海今年的土地出让收入可能赶不上去年的1278亿元,因为今年前10个月土地出让收入仅610亿元,不到去年全年的50%。

  多幅地块陆续上市

  早在2003年,上海南站就已经被徐汇区认定为是仅次于徐家汇的重要商业圈。但在此前,上述区域的房地产开发更多是围绕住宅用地,涉及商业地产的并不多。

  而11月2日公告挂牌的公告号为201218301的上述地块,可能是上海南站开发以来最大的一幅供地。

  土地出让公告显示,这一地块东至南宁路,南至柳州南路、南宁路,西至沪闵路,北至宾南路,土地总面积149355.5平方米,出让面积107486.2平方米,容积率分别为3.8(278a-05)、4.8(278b-02)、4.5(278b-04);建筑密度不大于45%。据此估算,地块的总建筑面积在40万平方米左右。薛建雄表示,这也是上海南站自规划建设以来所出让最大的一幅商业用地。

  据悉,除上海南站附近的地块外,上海的新客站北广场、徐汇滨江、世博板块等区域还将有大量位于城市核心商业圈附近的地块在近期集中上市。

  “徐汇滨江、新客站北广场、世博板块……未来都会有大量土地供应。”薛建雄表示,上述地区都是未来上海规划开发的热点板块,将有大量的土地供应,上述南站区域的出让地块,只是其中的一幅。

  据薛建雄统计,最近几个月,上海市挂牌的土地数量庞大,单月土地挂牌底价总金额将至少达到100多亿元。

  即使如此,上海今年距离去年全年1278亿元的土地出让总金额依然差距不小。据统计,今年前10月上海土地出让总收入仅610亿元。照此估算,上海即使在年底前向市场开闸供应大量核心区域的优质地块,其总收入也难和去年相提并论。

  商务成本或将下降

  土地出让收入下降,对经济的长远发展来说,未必是坏事。

  以上述漕河泾社区地块为例,如果以40万平方米总建筑面积计算

  (鉴于地块容积率分布不同,故无法确切算出确定的总建筑面积),折算楼板价不超过1.4万元/平方米,这意味着上述项目的开发成本很可能不会超过2.5万元/平方米。

  以此计算,上述区域的写字楼租金成本将非常低。金铺网的数据也显示,上述板块目前的写字楼日租金价格仅2.2~3.6元/平方米。

  上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者,上海很多新建写字楼集中的板块,由于配套不够成熟,地理位置相对较偏,租金一直不高。特别是由于写字楼大量开发,已面临供应量过大的压力。

  然而,庞大的供应量,却有利于拉低整个城市的平均商务成本,特别是在城市新兴商务区大量成熟之后,上海的商务成本有望维持在一个较低水平,而低商务成本显然有助于提升经济的竞争力。

  11月2日公告出让的另外三幅地块面积都不大,其中,金山区枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块 (4-4-5)的出让面积为22586.6平方米,吕巷镇朱吕公路以南、康兴路以东地块(C-7)的出让面积为38450.8平方米,嘉定区南翔镇槎溪路以东、连浦河以南地块 (15-05)的出让面积为28419平方米。

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