2013-01-26 星期六 农历腊月十五

贵阳楼市崩盘?

2012-10-23 14:49:44  来源:每日经济新闻 整理:中国行业报协会

  贵阳楼市崩盘?“我们被鄂尔多斯了”

  贵阳与鄂尔多斯,一个是西南重镇,一个是北国名城,相隔几千里,如今却“被联系”在一起。

  “十一”黄金周刚过,“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传,使原本坏消息不断的楼市更加风声鹤唳。

  这一传言的依据,来自一项不完全统计,该统计根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量,计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米,规划居住人口接近100万,而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城市常住居民人口不到300万。

  给上述传言火上浇油的,还有贵阳9月中旬出台的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》,这一新政提及的“购房入户”被质疑触碰了“限购令”的红线。

  贵阳楼市真的过剩了吗?楼市新政撞线了吗?严厉调控之下,二级城市楼市的真实生态如何?近日,《每日经济新闻》记者赶赴贵阳进行实地调查。

  总供应量大幅增长

  在近10天的时间里,记者足迹遍布贵阳各区域主要楼盘,通过实地“丈量”贵阳楼盘,梳理贵阳楼市发展脉络;深度采访政府部门、开发商、中介和研究机构以及购房者,力图从供应、价格、政策三个层面,揭开贵阳“崩盘”传言背后的真相。

  超级大盘“井喷”是贵阳房地产市场上的一道另类风景。号称全国第一大盘的花果园项目,规划常住人口就达35万,这样的规模抵得上贵州省一个普通县城的总人口。另外,目前正在销售的100万平方米以上的超级大盘有13个,还有开发商在大规模拿地。

  伴随着超级大盘“井喷”,今年以来,贵阳楼市总供应量大幅增长。从上半年的供应水平看,全年供应量有望超越2011年的793万平方米。

  表面上看,“超级大盘”井喷式发展造成了过剩的表象,然而,答案并非这么简单。

  房价并不算太高

  记者实地调查发现,在目前严厉的楼市调控下,拿到改造项目的开发商都采用滚动开发策略,不可能在短时间内集中放量,比如号称总面积达3万亩的贵阳中铁国际生态城,目前批下来的仅有2000余亩。即便如此,中铁也是分步开发的。

  其次,贵阳作为省会城市,持续吸引着来自周边城市的购房大军。在花果园销售现场,鱼贯而入的一辆辆满载着外地购房客的大巴车,展现了贵阳楼市的外围刚需,这是较之其他城市的别样风景。

  超级大盘的另类冲动,恰恰直接拉低了整个贵阳的成交均价。打折促俏,以价换量,成为贵阳房地产市场的真实写照。“不到五千的价格,还谈什么崩盘?”多位贵阳房地产行业人士反问。

  “我们被鄂尔多斯了!”这是记者在贵阳最常听到的一句话。在对“崩盘论”的不断追问中,贵阳楼市真相逐渐浮出水面。

  不过,在当地的一片“喊冤声”中,记者亦听到了不少“超级大盘透支未来消费,泡沫难以避免”的警示。透过实地采访,我们亦看到超级大盘存在道路规划以及生活设施配套滞后的另一面,更感受了贵阳在城乡一体化过程中提高开发质量的一些短板。

  贵阳楼市另类冲动:一个超级大盘可住35万人

  1.2万平方米的售楼大厅,挤满了熙熙攘攘的购房者,犹如春运时的火车站候车大厅,多家银行在售楼大厅内设立了营业网点,办理住房贷款的购房者排起了长长的队伍……这是10月13日上午,《每日经济新闻》记者在贵阳花果园售楼大厅看到的情景。

  “超级大盘林立”是记者在调查过程中对贵阳楼市最深刻的印象。在这些超级大盘中,提及“花果园”和“未来方舟”,在贵阳可以说是无人不知。

  记者了解到,目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,单是花果园项目就有1830万平方米的体量,号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例,这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。

  此外,中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示,仅在2012年上半年,花果园项目供应量达452.2万平方米,占了贵阳楼市总供应量的75.4%。

  “超级大盘”井喷式发展,需要多少市场容量来承接?这种情况的出现是否会导致贵阳楼市的严重过剩?

  近日,有专家和媒体就贵阳房地产的库存量和贵阳市常住人口进行测算,得出了贵阳楼市严重过剩,或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。事实果真如此吗?

  “我们贵阳被鄂尔多斯了。”这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平10月13日见到记者时开门见山的话,从供需关系来看,目前贵阳楼市并没有泡沫。王成平已在房地产行业经营多年,在成都、广州等多地从事过房地产相关工作。

  花果园来袭

  1830万平方米的体量,200万平方米的商业,200万平方米的写字楼,35万常住人口,170万的人流量……花果园可视为贵阳楼市的标杆。

  10月13日,周六,贵阳飘起了蒙蒙细雨,《每日经济新闻》记者赶赴花果园进行实地调查。

  在花果园立交与通往花果园项目楼盘的单行道丁字路口,远远望去,上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张地施工,低洼处六层楼高的贵阳医学院附属南华医院,原本在彭家湾棚户区居民眼里属于地标性的建筑,如今显得非常渺小。

  沿道路斜坡向上,诸如“我们只享受市中心的生活——大贵阳战略下的绝对中心”等宣传花果园项目的广告语尤为夺目。

  “这不是在建一个楼盘,而是在造城呀。”一个外地购房者感叹道。

  花果园项目一置业顾问向《每日经济新闻》记者透露,该项目一共226栋,目前在建的有100多栋,年底时可交付20多栋。

  花果园项目营销总监张宁向《每日经济新闻》记者表示,“住宅项目2014年完成,整个花果园项目2015年完成。”

  “我们最多的时候一天卖1000多套房子。”花果园的上述置业顾问称,该项目自从2010年开盘以来,已经连续22周成为贵阳楼市的销售冠军。

  花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年,至今也仅在贵阳开发了包括花果园在内的两个项目。虽然在全国房地产行业里,宏立城名不见经传,但是在贵阳,却因开发了山水黔城而一举成名。

  “2010年宏立城集团启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。2011年,宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目,大手笔圈定贵阳中心,使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区,一个总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。”宏立城官网如此说明花果园项目。

  公开资料显示,五里冲片区今年年初正式启动,投入资金达600亿元。这样算来,宏立城在花果园的投入达到900亿元。

  “开发如此体量的楼盘,开发商肯定面临不小的风险。不过,富贵险中求嘛。”贵阳当地一位房地产行业资深人士表示。

  超级大盘“井喷”

  “目前在贵阳如果不足100万平方米,没人好意思说自己是大盘。”贵阳房地产企业的一位高管向《每日经济新闻》记者表示,这种超级大盘的开发模式是贵阳当地房地产行业的一大特色。

  统计数据显示,目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,潜在的超级大盘还有9个。

  伴随着超级大盘的“井喷”,今年以来,贵阳楼市的总供应量随之大幅增长。来自贵阳正合地产的统计数据显示,2012年1~6月,贵阳商品房市场整体供应572万平方米,半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量,占2011年全年的72%;从今年上半年的供应水平看,2012年全年市场供应量有望超越2011年全年市场供应量793万平方米。

  事实上,这些超级大盘的井喷势头,仅从土地市场的拿地上就能看得出端倪来。

  继2009年宏立城拿下彭家湾棚户区大幅地块,进而如火如荼地展开贵州最大的“城中村”改造项目之后,2011年4月份再次出手拿下五里冲片区的11宗地块,并与彭家湾片区实现联动开发。不过,五里冲片区地块总面积竟是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。

  除了宏立城敢于冒险大幅拿地之外,贵州唯一的本土上市房企中天城投(000540,SZ)在拿地上也毫不示弱,甚至一度还有业内人士将之称为“地皇”。

  中天城投从2008年介入土地一级市场以来,到2010年时就已拿下7000亩综合地块,但耗资仅3.5亿元,中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩,并成为当时西部地区规模最大的地产类上市公司。

  时至2012年8月份,中天城投再次出手巨量拿地。据悉,今年8月24日,中天城投竞得8宗地块,建筑面积总计达331.96万平方米,规划所建项目为 “假日方舟”,也将是中天城投2013年新开工的重点项目。

  据业内人士的权威说法,中天城投的超规模拿地得益于其独特的置换拿地模式,即通过把其他公司的非国有建设用地置换成国有建设用地,从而实现大规模的低价拿地。

  此外,在由政府主导新城规划建设的指导思想之下,其他品牌房企也相继出现大片拿地的情况。据记者了解,利海中环广场项目占地达1509亩,保利生态体育公园占地2635.669亩,优品城邦占地2300亩,多彩贵州城占地7695亩,而西南国际商贸城甚至占地14580亩,这些大型房地产项目均将在未来一段时间内开工建设。

  “西南国际商贸城当时在落地动工时,贵州省某高层领导曾亲自到场,凝聚人气。”广州中地行房产代理机构贵阳分公司项目助理刘永坤表示,其实这些大项目背后往往能看到地方政府的影子,而地方政府也想早点将贵阳建成一个现代化的区域中心城市。

  蜂拥而来的外地客

  在进入花果园项目内的一条花果园大道上,记者看到沿路刚好停放着5辆印有“遵义旅游观光巴士”标识的客车,从车上下来的乘客黑压压一片。

  尔后,穿着标识宏立城公司服装的置业顾问带着长约百米长的队伍走在花果园这条道上,一名王姓中巴司机告诉《每日经济新闻》记者,这些乘客均是从外地来看花果园楼盘的,周末一天要跑3趟,平时至少也跑1趟。

  源源不断的外地客,自然少不了相应的高点子返利诱惑和大规模的营销队伍。记者从一份来自里城地产的营销方案中看到,外地被接来的客户中午由开发商负责免费午餐,贵州较偏远地区的客户若当日无法返回,开发商晚上提供免费的酒店住宿。这份营销方案中还显示,凡在县市外展点登记并成交的客户,较在售楼部成交总价减免3000~5000元不等。

  令人惊奇的是,该营销方案也透露,花果园项目共2000名置业顾问,其中仅售楼处就常驻了600名,另外1400名分布在贵阳市和贵州其他县市,“采用高佣金方式刺激置业顾问,销售提点千分之三(即销售一套100平方米约价值30万元左右的房子,可以拿到佣金近一千元)。”

  “我仔细考察过花果园楼盘,每周都有5~8辆大客车停在那儿,像黔南州、凯里等地市州的客户来得非常多。”贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登对记者表示。

  在花果园售楼部,记者随机采访到一名从贵州省黔南州赶来的池姓购房者,他手持外地客户购房意向书并面带微笑地告诉记者,这次是专门为远赴广东省佛山市打工的儿子买房的,“花果园的房价不到四千块钱一平方米,跟老家的房价差不多,但贵阳是贵州省的省会城市,等我儿子在贵阳安了家,以后就不用再到广东打工了,可以就近做些生意。”

  正忙于手头事务的花果园销售总监张宁,面对记者的来访也停下工作,亦对记者透露,在贵州省内8个地市州中,就有50%~60%的刚需族来选择购买花果园项目。

  重庆大学房地产MBA项目贵阳教学中心副主任吴靖在接受《每日经济新闻》记者采访时也提到,“重庆大学的一个老师告诉我,你们贵阳的花果园项目宣传怎么跑到重庆了?”

  贵阳正合地产8月份的研报显示,花果园、未来方舟两项目整体成交6689套,成交面积61.34万平方米,分别占市场总体成交量的52.06%和64%。

  10月16日下午,《每日经济新闻》记者赶赴未来方舟实地探访。在位于北京东路的中天未来方舟项目售楼部,外地购房客亦是络绎不绝。在售楼部入口处,记者看到道路两旁已停满了各种车辆,除了挂贵州车牌的汽车之外,也有从河北、浙江和广东等省份远道而来的,还有中天城投公司配备的专供看房使用的数辆大巴车。

  走进偌大的售楼部,记者以购房者名义向置业顾问曹女士咨询一套89平方米户型的住宅,不过曹女士称,目前这种小户型已售罄,只有130平方米以上的大户型,如果还想买那种小户型,只有等待下个月推出的新批次楼盘了。

  从重庆中原地产贵阳分公司的研报得知,从8月12日起至今,中天·未来方舟共推出了F1组团、H4组团、G1组团和H4组团,总计高达1346套房源,也附有交1万元抵1.5万元的现金优惠。

  未来方舟的商业地产项目也引来了大量投资者的关注。在售楼部沙盘旁边,一群人正围着一个规划500余米高的综合体项目沙盘旁品头论足,其中一名跟丈夫坐车前来看铺面的吴女士一脸焦虑地对记者称,现在铺面不好买,刚才摇号都没摇到。记者从一展板上看到,当期批次的商铺几乎均被标注成了红色,意味着差不多被卖光了。

  “上周(10月8月~10月14日)起商品房成交量回升至节前水平,成交2190套,环比上涨126%,成交面积19713平方米,环比上涨89%。”广州中地行贵阳分公司周报如此表述。

  从《每日经济新闻》记者连续数日奔赴贵阳各区域实地调查的情况来看,无论是在上万平方米售楼部的花果园、未来方舟,还是在美的林城时代、新王府公寓和恒大城等普通项目售楼部,均能看到双节后人气回升的势头。记者从花果园、未来方舟营销部给出的数据来看,花果园在上周(10月8月~10月14日)成交989套,而未来方舟也成交了242套。

  沿着南明河边一路往前走,河左岸的在建项目正如火如荼地进行着,数十辆挖掘机在裸露的石山上轰鸣,远处植被密集覆盖的地方,掩映着漂亮的半山别墅、洋房;河右岸仍能看到被拆迁留下的印迹。南明河从未来方舟项目中间穿过,一座八洞眼的旧式拱桥横跨于河上,作为昔日两岸居民日常穿行的重要通道,不过与眼前快速崛起的大型现代建筑相比,似乎显得极不相称。

  使出浑身解数来吸引外地客的不仅仅只有花果园和未来方舟。“我们下一步还要到广州等珠三角地区推销房源。”王成平扭头对坐在副驾驶位置的记者说。

  为什么要远赴岭南地区卖房子呢?王成平解释说,随着贵阳至广州、重庆等地的高速铁路、高速公路等项目的开通,未来的贵阳房子将不会仅仅局限于贵州人口,贵阳工业园区、旅游等产业发展起来之后,尤其是“爽爽的贵阳”拥有其他城市无可超越的气候资源,未来数年到贵阳度假避暑的客流会成倍增长,这些必将推动贵阳房地产项目的大量开工建设。

  对此现象,胡晓登给出了这样一种解释:在珠三角、长三角等地区,卫星城市比比皆是,它们本身就大量稀释了周边的购房需求,而贵阳作为整个贵州省的单核城市,城市化率很低,呈现出明显的“孤岛城市”现象,所有优质的教育、医疗、交通和生活等资源严重向贵阳倾斜,造成省内各城市发展严重不均衡,使中心城市对周边地市州拥有强大的诱惑力,那些地方的人来贵阳购房的需求非常迫切。

  大盘的隐忧

  不过,在记者采访过程中,一些业内人士也表达了对这种超级大盘模式的忧虑,尤其是超级大盘的道路承载量和物业管理能力。

  胡晓登称,目前超级大盘还是处于以价换量阶段,这需要更加成熟的开发理念。从项目本身的角度讲,缺乏前瞻性,交通设施配套不够,有的楼盘车位严重不足等情况,都会制约项目的质量。

  《每日经济新闻》记者连续两次赶赴花果园项目实地调查,就记者观察,目前的路网状况确实很难承载高达百万的人流量。

  “大盘开发对于物业管理的要求较高,所以承受的压力也很大,其中硬件设施的配套建设必须跟得上,像电梯就成问题。”贵阳某知名房地产代理机构一不愿具名的负责人称,比如花果园项目,一栋楼最多4部电梯,一层多达9户,一栋楼多数是46层,如果遇到上下班高峰期,就会显得格外拥堵。此外,像高峰期的用水、用电等都将会面临超负荷运作。

  随后,该负责人随手拿出一部计算器为记者算了一下上述问题的严重性,以一家三口人计算,对于容纳1200余位居民的楼盘来说,如果在高峰时段仅用4部电梯搭乘,这是很难想象的事情。

  不过,张宁解释称,宏立城也没把花果园当作一个小区来开发,而是将之作为一个“百年城市”来运营的,还要打造立体化交通,社区内有人行天桥,还有轻轨、单轨电车等,外部将有十二条市政主干道,并将引入31条公交线路,其中25条均是将花果园作为始发站的,未来项目内外交通将会很顺畅。

  对此解释,由于该大盘项目还在继续建设的过程中,业界对于上述问题的质疑有待实践的检验。不过,如此大规模的滚动开发,一旦项目出现资金链问题,前期项目可能停工,后期更无资金为继,这也是不少业内人士所深忧的。

  早在2011年三季度时,包括中天城投在内的8家上市房企资产负债率均超过了85%,但时至今年上半年时,中天城投的资产负债率仍达86%。之前,曾有媒体对中天城投高负债率下的项目开发提出过质疑。

  “4000多元的均价,还好意思说要崩盘?”

  “4000多元的均价,还好意思说要崩盘?”当记者问及目前贵阳楼市的价格是否会面临崩盘之时,多位当地的房地产业内人士发出这样的疑问。

  “贵阳什么都贵,但房价还不算很高。”在搭乘出租车前往金阳新区世纪城的路上,一名梁姓的哥和记者聊天时说。

  这位在贵阳跑出租多年的的哥还提到,世纪城已开发有十年的历史,当初最早一批才卖800块钱一平方米,“十年过去了,现在才4000多块钱,也够便宜啦。”

  刘永坤是贵阳人,现在是广州中地行房产代理贵阳分公司项目助理,近日他对《每日经济新闻》记者表示,目前贵阳的房地产市场就是以价换量,均价在每平方米4000元左右,基本上算是筑底了。

  贵阳房价的时空坐标

  如何能衡量出一座城市的物价水平,只要乘坐一下当地的出租车就可以略知一二。

  10月14日,记者乘坐出租车前往世纪城。据梁姓的哥介绍,贵阳出租车起步价是9元,燃油费是1元,一公里是2.4元。这明显高于同处于西南地区的重庆和成都。

  他还告诉记者,“周围这么高的物价,我觉得主要是因为贵州的交通不发达,物流成本高。”

  连续几日记者在贵阳多个区域的餐馆就餐时发现,贵阳餐饮价格与其经济发展水平相比也并不低。

  10月17日上午,在贵阳南明区的一家非常简陋的小餐馆,记者拿着菜单时不禁有些惊讶:一盘最普通的回锅肉都要20元以上。

  而当地的市民对此也感触很深。10月18日,贵阳当地的一份报纸还做了一个互动调查:如果一天十块钱怎样才能吃饱?答案是蹭饭、吃食堂、远离餐馆。

  贵阳市物价部门也坦言贵阳的早餐价格偏高,目前贵阳正准备推出“平价”早餐车。30余个品种价格较周边店面平均低10%至15%;每天早上6时开卖,9时“撤摊”。

  “世纪城十年前的房价才800块钱,2004年涨到快两千块,到2007年就涨到了三千块出头。遇到经济下滑后,买房的人虽然少了,但开发商推一座楼就卖掉一栋楼,价格一直比较稳。”梁姓的哥补充道。

  如果把贵阳的房价放在整个西南区域格局中,又是怎样的一个位置呢?记者调查发现,同为西南重镇,与重庆、昆明相比,贵阳的房价是三者中最低的(上半年为4820元/平方米)。

  仅以2012年上半年为例,记者从昆明中原地产获悉,昆明上半年商品房成交均价在7500元~8000元/平方米浮动。分析师马自巧告诉记者,因为昆明的建安成本较高,要能抵御8级地震,且拿地成本也高。而重庆中原地产的半年报数据显示,重庆上半年的商品房成交均价为每平方米6666元。

  谈及当前的房价,贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登向记者表示,在楼市严厉的调控政策下,贵阳房地产市场从来没有大幅下跌过,因为没有投资或投机性空间,市场不会大起大落。

  记者从贵阳正合地产的研报也发现,从2006年到2011年,贵阳楼市成交价持续6年保持上涨,房价也从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米,但从2012年年初开始,成交价开始下滑,同比下降5%。

  相关业内人士告诉记者,随着大贵阳战略的实施,未来贵阳楼市还会继续活跃,但不会出现暴涨。

  超级大盘成价格杀手

  “中心地段,郊区房价。”这是记者近日在翻阅贵阳当地主流报纸时,一则夺人眼球的花果园项目整版广告中的一句广告语。记者调查了解到,目前花果园在售项目起价接近4000元/平方米,除去优惠之后,均价在4300元/平方米左右。

  目前,在贵阳楼市,除了世纪城、会展城这两个超级大盘已交房使用之外,在售的超级大盘主要就是花果园和未来方舟。

  今年初以来,银根松动,包括贵阳在内的全国各地均迎来了楼市“小阳春”、“红五月”等。受此利好的刺激,贵阳上述两个超级大盘分批次集中入市,从机构的研报来看,已冲击到当地的整个楼市。

  记者获得的数据显示,2012年上半年贵阳市商品房成交均价4820元/平方米,环比下跌891元/平方米,以价换量使成交额环比增加27.54亿元,实现总成交额226.66亿元。

  重庆中原地产贵阳分公司研报显示,3月份花果园应市推出五里冲片区,该片区以不足4000元/平方米均价掀起了购房热潮,上半年该片区成交量占贵阳总成交量的四成。

  “2010年底花果园项目推出后,当时贵阳市场房价就下降了19%。”一家大型房地产代理商对记者表示。

  记者查阅贵阳相关机构三季度的各月研报发现,最近几个月贵阳房价仍沿袭上半年房价的低价走势,主要集中在4000元~5000元/平方米之间。

  “我们现在的日子很难过,这些大盘价格太低了,简直是在扰乱市场秩序。”贵阳一家小型房企的人士表示,“与这些超级大盘拼价格,我们根本拼不过”。

  花果园项目营销总监张宁辩解称,由于定位不同,花果园项目并未给贵阳其他楼盘的销量造成多大影响。

  在超级大盘的疾风骤雨面前,市区优势地段的楼盘价位仍然坚挺。

  10月16日下午,记者在贵阳一环内各主干道探访楼盘,发现在建楼盘项目并不是随处可见,正如后来百灵尚品一号项目置业顾问文小姐所说的“屈指可数”。上述楼盘虽将在下个月开盘,售价并未确定,但据文小姐估计,至少在8500元/平方米以上。

  到中大国际广场北城公馆项目实地调查时,记者在很远处就能看到“北城公馆二期A3栋开盘劲销260套,国庆中秋特惠加推20套,优惠达20000元”的巨型条幅。

  该项目置业经理李小姐坦言,“批量入市的超级大盘肯定对楼市有一定的影响,不过这里是新地段,我们的楼盘产品定位相对较高,均价都在6500元/平方米。”

  开发商的微利营销

  在贵阳的地产江湖,打折促销屡见不鲜。据了解,未来方舟项目曾针对团购打过7折的优惠,而位于二环路的城市魔方“不限楼层、不限朝向、不限户型”,以一口价3000元/平方米的低价现房推盘。

  如此低价,开发商能否盈利?

  对此,重庆中原地产贵阳分公司一位负责人表示,在贵阳,房子4000多元/平方米的均价中,包括建安成本2000多元,土地成本1000多元,还有资金成本等总计3000余元。所以开发商仅能赚10%左右的利润,这也是合理的。

  而据上述大型房地产代理商透露,在五里冲片区的花果园项目,住宅均价在4200元/平方米,成本占80%以上。“花果园项目估计是开发商前期将项目运作起来,到后期再提升利润点。”

  对此,张宁也毫不讳言,作为花果园项目的刚需产品,按照当前4000多元/平方米的销售价格,再考虑到上涨的建材成本、人力成本等,仅仅是微利而已,其实200多万平方米的商业才是项目盈利的核心,等到30余万人口全部入住之后,未来的商务写字楼、商铺等将会为公司带来持续的现金收益。

  此外,在贵阳市中心区的百灵尚品一号项目、中天世纪新城与二环路的中大北城公馆以及其他不少在售项目,除了住宅销售之外,更多地以相当比例的底商作为卖点。

  不少业内人士指出,贵阳楼市的发育本身就晚于其他主要省会城市,在当前经济低迷的情况下,大量中小房企为求生存,必然会将注意力集中于商业地产,以商业来盘活楼盘,以住宅人口来激活商业,为企业实现稳定的现金流。

  世纪城的入住率

  这些超级大盘抛出的颇具诱惑力的价格,使大量购房者涌入房地产市场,那么这些楼盘的入住率又是怎样?

  位于金阳新区的世纪城是贵阳市第一个真正意义上的超级大盘,其入住率对整个贵阳的超级大盘有风向标的意义。

  10月14日傍晚,入秋以来的首场大雾却突袭贵阳,并笼罩全城。

  记者到世纪城进行实地调查时,因雾气过大,出租车行驶速度很慢,从贵阳市的传统商业中心 “小十字”半个小时之后才到达世纪城。彼时,夜幕和雾霾已笼罩了整个世纪城,片区早已华灯初上,步行街上的行人也渐渐多了起来,小区道路两侧停满了车辆,要想找到一个合适的车位并非易事。

  记者发现,除了星级酒店和大型购物广场外,诸如品牌服装店和饭馆、水果店等生活配套设施也比较齐全。

  夜幕下的世纪城,只能隐隐约约地望见个别楼盘的整体轮廓,视线穿越乳白色的浓雾,住家户的灯光仍朦胧可见。

  记者抬手看了一下手表,此时已是晚上7点。随后记者开始仔细查看住户家的亮灯数,当时的亮灯数大约占全部住户的四成左右。

  世纪城一位保安正在忙碌地登记着进出小区车辆的信息。“进出的车辆越来越多。”他表示,现在每到这个时间就非常忙碌。

  晚上8时许,在世纪城的福州街上,仍有数家房产中介还在营业,记者就近走入一家名叫“贵阳隆城房屋中介”的门店,并以租房为名向置业顾问罗先生询问房源。罗先生迫不及待地向记者指着摆放在墙壁上的一块长方形展板,上面显示了世纪城的楼盘分布图。

  据罗先生介绍,世纪城已开发有10年历史,共26个小区,每个小区有10栋楼盘,一期与二期早已入住,三期刚交房,“一期的入住率目前能达到60%~70%,二期可能有40%,三期可能有30%。”

  《每日经济新闻》记者调查发现,世纪城的住户以年轻人居多,二三十岁的年轻人占了很大比例,其中有一部分人是租房者。

  “世纪城区域内有大大小小约20家房产中介。”另一家房产中介负责人表示,世纪城房屋出租中,两室和三室的房子最火,租金分别每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之间。

  上述房产中介负责人称,随着入住率不断提高,世纪城的房租也在不断提高,今年要比去年同期高出60%左右,一期的房子甚至高出一倍。

  新政“撞线”背后:贵阳低城市化率驱动造城

  国庆节后,贵阳市此前公布的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》被媒体报道后引发广泛关注,其中关于对外地购房者通过购房落户贵阳,不受购买面积和入住时间的限制,被质疑为变相放宽限购政策。

  从贵阳的多个超级大盘的销售情况来看,也正是贵阳周边外地购房者的大量涌入,消化了其中相当比例的房源。那么,这是否意味着当地政策在实质上助推了贵阳的楼市呢?

  贵阳住建系统的一位官员表示,贵阳楼市“新政”被过度解读了。他称,上述文件早在1个月前就出台了,购房入户也不是什么新的措施,完全是在“炒冷饭”。

  那么,贵阳所谓的房产“新政”,新在哪里?是否真的触及了红线?效果如何?

  “炒冷饭”还是“撞红线”?

  碰到小吴,纯属巧遇。《每日经济新闻》记者刚好走出中天未来方舟的售楼部,正想去其他楼盘时,小吴恰好从一栋在建的高楼里走出来。

  小吴热情地告诉记者,“下了斜坡之后向左转,沿着南明河往前走,在前面拐一道弯就能看到‘猫’在山后面的保利温泉项目,那个项目早就开盘了。”

  边走边聊的过程中,记者得知其是遵义人,今年24岁,2007年中专技校毕业后,托关系留在了施工队,成为一名工程抄表员,之后随施工队转战贵阳市内各楼盘。作为外地人,他一直想在贵阳买套房子,能在这个“大城市”立足是他最大的梦想。

  谈及贵阳楼市的9月“新政”时,小吴笑称,“实话给你说吧,其实这在贵州各地早就有了。我家隔墙邻居常年在六盘水开煤矿,早在贵阳买了好几套房子。”

  他告诉记者,最近在上网或看报纸时也注意到了这一引发全国舆论热潮的贵阳大新闻。他对记者称,从政策细则来看,一些地方确实对工薪层买房有帮助;从文件标题来看,就是针对保障性住房和棚户区改造而出台的,一些媒体的说法是片面的。

  对此,贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出,在大力发展金阳新区时,也推出过在金阳购房就可以落户贵阳的政策,现在又以文件形式明确提出来是有号召力的,外地人可以先把户口安在贵阳,等以后退休或子女入学时享受贵阳市的教育、医疗等优质资源。

  “我指导的几十个外地研究生,沾亲带故地留在了贵阳,也有了贵阳户口,现在都已买了房子。”

  《每日经济新闻》记者了解到,贵阳确实被列入了限购城市范围,但限购区域只有贵阳市中心很小一部分,仅涉及几个高档楼盘。而前述超级大盘,多处于非限购区域,即贵阳两大新区。

  贵阳中铁置业副总经理王成平亦坦言,这个户籍优惠政策除了北京、上海等城市有户籍限制外,在全国很多地方早有实行,“即便说买房落户需要一定期限的社保证明、纳税证明等限制条件,但不少地方对于这个限制作用不大,据说这个证明花上几百元就能办下来。”

  “这个政策不是现在才有的,一直以来购房都可以接受户籍落户,这个政策对地州的购房客户是最大的吸引,在省城置业的目的就是能够享受省会城市的基础配套和城市服务功能。这也是贵阳在贵州作为唯一核心城市所显示出来的城市吸引力。”贵阳本土一家大型开发商人士表示。

  “我感觉出台这个政策主要是解决这些超级大盘的人口导入问题,如果这个问题解决不了,那这些超级大盘就要唱空城计了。”一家知名房产代理机构贵阳区域负责人表示。

  日前,记者在中大国际广场调查之余,沿着云岩区新添大道南段往山上走,在山麓地段随处可见两三层的低矮房屋,道路仅能通过一辆汽车,路边的拉煤车上装着一麻袋一麻袋的煤,与旁边宏伟的贵阳电信大厦极不相称。其实,在记者所走访的贵阳其他老城区中,城中村不仅数量多,居民生活也很艰辛。

  前述提到的贵州省住建系统的一位相关人士亦称,文件出台1个月以来,上面也没有叫停,这也是符合贵阳实际的。

  为什么这一新政能引起外界关注呢?贵阳一大型地产商高层说,“在大众的潜意识里,某种程度上对贵阳是带着有色眼镜的,觉得贵阳落后,甚至有些人可能误将遵义当做贵州的省会。”

  不过,重庆中原地产贵阳分公司9月的监测结果表明,目前上述 “新政”尚未对楼市成交带来较大改善。

  造城运动

  “贵阳这个城市原本仅有一环,这几年往外扩张很迅速。”小吴告诉记者。

  公开资料显示,过去的贵阳主城区仅指南明区、云岩区两个老城区,人口密度高,但如今已向东西南北的小河区、白云区、乌当区以及金阳新区等四面开花,尤其是金阳新区,现在市政府都已搬到了那里。

  小吴介绍说,去年贵阳就推出了“五城战略”,媒体宣传称,这是大贵阳战略的重要步骤,也就是育新华城、龙洞堡新城、花溪大学城、扎佐工业新城和天河天新城。有报道称,在政府主导规划下,这里的医院、学校、超市、公交线路等配套不断改善,保利、金元等地产商也纷纷加盟。

  对此,北京师范大学社会发展与公共政策学院经济地理学博士田明曾撰文指出,我国大部分二线城市建设的历史不足60年,工业化推动的集聚扩展还没有完成的同时,却面临着为适应工业化而进行的旧城改造,疏散中心人口的郊区化与中心集聚双重压力。作为省会的二线城市,不仅要在国际竞争中占据一席之地,而且要带领省域经济的发展,推动区域产业结构调整。

  即使对于国内一线的发达城市,安邦咨询分析称,“中国并没有为城市化率达到50%而做好准备”。对于渴望快速实现城市化的二线城市来说,现在众多地方政府依然认为,城市化就是房地产,搞得越大越好。还有数量相当多的学者,认为城市化率越高越好。这些盲目的认识如果得不到纠正,中国社会将有很大可能面临不可预测的风险,这是一种令人担忧的前景。

  一周以来,接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士均提到一个简称“国发二号”的文件。经查询得知,该文件的全称是《国务院关于进一步促使贵州经济社会又好又快的若干意见》(国发[2012])2号文件)。9月份,国家发改委又批复了黔中经济区的发展规划,据规划,未来将大力发展以贵阳为中心的遵义、安顺、凯里、都匀五个城市,构建整个贵州省的现代化城镇体系。

  “黔中经济区规划了千万人口,已上升到国家战略,也是贵州大城市战略,因为多山区的省份特色,在贵阳的周围没有卫星城。”胡晓登告诉记者。

  当初作为贵阳市政府主导的核心发展区域,如今的金阳新区已渐趋成型,一个与老城区完全不一样的现代化新城呈现了出来。对于贵阳城市格局的快速扩张,小吴感叹:原本一些只有在一线城市才能看到大型主题公园、商业综合体等地标性建筑设施,目前在贵阳的新城区也渐次出现了,在家门口就能体验到现代化的城市生活。

  不过,贵阳一家开发商的高管任先生向媒体表示,贵阳销售情况好于全国,因为城市化率才39%,明显偏低,有发展空间,后发赶超优势突出。同时销售价格才四千出头,价格偏低,洼地效应正在显现。总体在售和潜在供应量偏大,个别超级大楼盘的低成本冲击,透支未来消费,不利于整个行业健康发展,地段偏远的综合体项目明显偏多,如果不加控制,泡沫难免。

  降低入城门槛

  “当初来贵阳发展,还不是觉得在遵义没钱赚?在老家挣得太少啦!”在贵阳一个月挣4000多块钱仍显不够花,一旦提到钱,小吴就来了精神并回忆称。

  像小吴这种情况,在如今80后、90后的青年一代中很多。对于西南相对贫困的贵州省来说,类似这种情况的就更为普遍。

  在采访胡晓登时,他为记者这样描述贵州的困局:贵州73%的国土面积都是石头山,光秃秃的,几乎寸草不长,贵州人均收入水平比全国总体水平还要低,“这让农民怎么过得下去?”,贵州城镇化的客观要求,比全国总体要求还要迫切。

  贵阳市作为贵州的省会,也是贵州的单核城市,目前城市化水平也较低,城乡收入差距也尤为明显。胡晓登指出,从全国总体情况来看,城乡收入差距比大概是3.32:1,但事实上远不止于此,包括贵阳在内的实际测算结果是8:1,如此悬殊的城乡差距水平,都需要更大规模的城市化,远比发达地区有更强大的推力。

  小吴告诉记者,目前他们建筑公司的承建规模比2010年时大了快一倍,“这几天老板正准备让我请假回家,在老家拉一批农民工过来干活。”

  一旦大量农民工进城,城市是否做好了接纳农民工的配套条件呢?不过,目前从媒体公开报道的情况来看,这些基本的硬件配套显得严重供给不足。国务院研究发展中心农村经济研究部部长、研究员徐小青2011年底时曾撰文分析,城市接纳进城务工的农民,使之顺利转变为市民的问题,是我国城镇化和工业化的核心问题,同时也关系到人民生活幸福和社会稳定程度。

  小吴说,他们工地上的工人很辛苦,无论天晴还是下雨,农民工都是住在狭小的工棚里,一些农民工的妻子来工地看丈夫,这些夫妇为了省下不菲的房租钱,宁愿挤在工棚里凑合过夜。

  胡晓登认为,城市化的一个核心要求就是来到城市的外来人口有房住,就贵阳而言,整个城市化的发展要求会更高,也使贵阳的刚需比全国其他地方更为巨大。

  9月13日,贵阳出台被媒体解读成为楼市“松绑”的文件,包括了首套置业享受贵阳市户籍待遇,公积金贷款最高优惠50万元,首付款最低至两成,以及购买商业、办公用房满500万元,可直接申请汽车专段号牌等优惠措施。

  小吴还提到,他的一个同乡刚在国庆节前买了一套新房,享受这次优惠后首付才六七万元,买的还是某超级大盘的小户型项目,均价不到4000元,总价款30万元出头,按揭之后,月供不足两千元。

  在业内人士看来,正是一些超级大盘的低价促销,才使一大批原本只能望房兴叹的刚需族有了买房的盼头,并有了实现买房愿望的机会。

  对此,胡晓登认为,贵阳众多超级大盘的联动开发是当前国内一些地区城市化发展的首选模式,因为它提供完整的配套服务,快速提升区域品质,带动整个区域第三产业的发展,还不会导致孤岛效应。

  任先生称,新政对促进释放需求是显而易见的。贵阳问题不在促销,是在供应量的调控,跨越式发展跨得太猛,多年以后会有后遗症。城市需要人气,但哪里可以冒出那么多人?需要政府认真思考,如何可持续发展,合理供地,合理规划,需认真听取整合业内专家意见。

  “贵阳楼市被鄂尔多斯了,从另一个方面来说,未尝不是一件好事,给贵阳楼市以警醒,来审视自身存在的问题。这对长远发展是有利的。”王成平望着远处,意味深长地说。

  业内声音:贵阳“被鄂尔多斯”了?

  超级大盘在贵阳的疯狂上演,引来了质疑的眼光。

  日前有报道称,根据记者不完全统计出来的贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘体量,计算得出贵阳楼盘总建筑面积不低于3000万平方米,再结合贵阳市2010年全国人口普查所统计出的城市常住居民人口294.6万,由此得出“贵阳楼市过剩,甚至崩盘”的结论。

  贵阳楼市真的会成为第二个鄂尔多斯?

  贵阳百灵地产“尚品一号”项目置业顾问文小姐对于上述说法,显得一脸惊讶,“贵阳是贵州的省会城市,鄂尔多斯仅是一个地级市,再说周边有大量居民都来贵阳买房,这几年贵阳经济发展很快,如此大的潜在需求,说供应过剩让谁都难以置信。”

  贵阳当地的一家大型地产商高层也对《每日经济新闻》记者称,“根据筑房网统计数据显示,截至2012年9月30日,贵阳房地产市场存量约590万平方米,相对于2009年797万平方米、2010年770万平方米、2011年678万平方米的消化量,这个存量再健康不过。”

  上述高层人士还提到,外界盛传的西南国际商贸城总建筑面积达1420万平方米,其实大量是商贸物流,水田国际项目其实是一个旅游文化产业园……而且这些项目都还处于前期建设甚至是前期规划中,用地审批和建设计划方面,政府应该是按照城市发展总体要求来逐步落实的。

  坊间传言,贵阳中铁国际生态城总占地面积高达3万亩,不过贵阳中铁置业内部人士近日对 《每日经济新闻》记者透露,这是中铁置业的远景规划,它可能是未来20年的项目规划,目前批下来的仅有2000余亩,不过即便是对于这一获批项目,中铁置业也是分步开发的。

  贵州省住建系统的一位相关人士向记者表示,其实贵阳新房存量要考虑到公租房、拆迁安置房及分年度开发入市等因素。目前所有开发商为了规避风险,均是滚动开发房地产的,绝不会一次性开发完毕。从贵阳购房者的构成来看,贵阳市对外公布的数据显示,有60%的市场需求来自于外地。

  重庆中原地产贵阳分公司人士称,贵阳与鄂尔多斯在房价、人口成长基础、客户性质、市场潜力等方面有本质的不同,其中整个贵州有大量的人口居住在城中村,长期积累了相当庞大的刚需改善型需求,呈现出金字塔型的住房消费结构,这样造成的结果也必然是不一样的。

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